杭州房产抵押贷款详细解读
房产抵押是目前市面上热门的融资渠道，许多人想要进行房产抵押贷款却不知道如何入手，自己跑银行，却总是遇到各种难题，下面分享一下房产抵押一些基础知识，
注：小编在杭州仅以杭州的政策分享，各地有差异注意区分。
房产抵押分类
房产抵押贷款基础是分为两大类型，根据抵押的金额和资金用途选择对应的产品，
第一类：抵押消费型贷款
额度万内，无需营业执照，资金用途为家庭日常开销，如留学，买车，装修，旅游等日常消费使用，
第二类：经营性抵押贷款
名下需要持有营业执照（有无做生意不重要）资金用途主要作为企业资金用途，如上下游铺货，购买机器设备等
两种房产抵押类型区别是非常大的，封顶额度不同，资金用途不同，最重要的是利率区别还是有差距的，
疑问解答
问：名下没有营业执照能否申请抵押经营贷
可以，目前多家银行支持新办里营业执照或是直系亲属拥有营业执照均可以申请抵押经营性贷款。
抵押比例
房产抵押贷款能贷多少金额银行是有明确的比例的，下面是目前杭州大多数银行的“常规比例”大家可以参考一下。
70年产权住宅：可贷比例80%左右
70年产权别墅：可贷比例80%左右
40年产权公寓：可贷比例65%左右
40年产权街铺：可贷比例60%左右
银行不同，可抵押贷款的比例不同，想要高比例的银行也有，具体根据综合情况决定。
疑问解答
问：能抵押贷款多少钱如何计算
如银行的评估价格为万，住宅和别墅能抵押金额万，公寓和商铺只能贷款—万。
问：评估价格如何评估
答：每个银行都有自己的评估系统，小区的名字楼幢单元号房号面积输入进去就会出评估价格。
房产抵押贷款的期限
房产抵押贷款是有两个期限一个是抵押权年限，一个是借款年限，申请抵押贷款一定要名清楚。
抵押年限
房产抵押年限也被称之为授信年限，目前银行的抵押权基本上是10年期的，办理抵押权是10年，也就是常说的授信10年。
借款年限
这个是真实的借款时间，目前常见的为1年期，3年期.5年期，10年期，常说的转贷年限。
在授信期间借款合同到期需要全额归还本金重新签订借款合同。（抵押贷款的额度和利率会根据当时的政策改变）
抵押要素——抵押人常见要求
房产抵押对于抵押人是有一定的要求的，不是说名下有房就能抵押，银行又不是什么都不看，下面说一些银行常见对抵押人的要求。
年龄要求：18—70周岁（部分银行65周岁）
产权有未成年需要监护人签字以及资金专项用途说明
房产持有人超龄需要子女共同签字。
收入要求：根据抵押率决定，抵押率低不需要流水，抵押率高需要明确还款来源。
签字要求：单身单签，婚前独有全款单签，婚前独有按揭双签，共有双签。
离异（产权归属明确，房管局做析产）
丧偶（需要遗嘱或公证书丧偶没有经过公证直系亲属都有继承权，需要签署自愿放弃产权的证明，公证处盖章。）
法务情况：不能有法务未结案，不能有刑事案件，其它视情况而定。限高更不行。
征信负债：房产价值不能低于总负债，资不抵债不好操作。
征信逾期：当前逾期未还，2年内连三累六不好操作。
征信查询：查询不能爆，半年查询不超30次。
抵押要素——房产常见要求
不是所有的房产银行都能接受抵押按，银行对于房产也有部分要求，下面是常见的要求。
房产面积：房产面积不低于30平方米。
房产房龄：房龄最好不超过30年。部分银行适当放宽
产权要素：有产证，能正常上市交易的房产。
房产归属：产权清晰，不能有权属纠纷。
以下房产不能抵押或抵押操作困难
公益用途房屋，小产权房，房龄太久、面积过小，未满5年的经济适用房，违章建筑，权属有争议的房子，拆迁范围内的房子
房产抵押经营性贷款营业执照（消费性贷款不需要）
营业执照类型：个体有限公司均可
持有时间：持有时间越久越好（无经营也有益处）
经营场地：可包装
经营流水：可包装
经营类型：基本不限制
办理资料
1：身份证
2：房产证（老房产证需要土地证契证）
3：户口本
4：详细版个人征信
5：个人流水（多少没关系有就行）
6：营业执照（含章）
办理流程
1：预期抵押额度，接受的利率和年限
2：准备所需全部资料
3：银行进件提供资料
4：银行过预审
5：客户经理房产拍照和经营地下户拍照
6：签署抵押和借款额度
7：放款
#深度好文计划#房产抵押次数解读房产抵押不单单是全款房能抵押，按揭房也能抵押，下面是常见的抵押次数和专业叫法、
全款一抵：全款房第一次作抵押。
按揭二抵：按揭房不结清按揭直接抵押。
抵押二抵：第一次是抵押贷款，二抵增额。
影响抵押利率的因素
房产抵押决定利率的因素有许多，没有十全十美的贷款产品，只有最符合自身的产品。下面说一下影响房产抵押贷款的因素原因。
抵押类别区别
抵押经营贷和抵押消费贷，抵押经营贷利率低
借款周期区别
一年期利率最低，周期越长利率越高。
抵押银行的区别
国有银行利率低，要求高，商业银行利率高，要求低。
持有时间的区别
产证持有时间不足3个月利率高，营业执照时间不足3个月利率高，
抵押次数的区别
全款一抵利率最低。
部分抵押术语
单新：营业执照或是房产单一方面为满6个月（银行不同认定不同）
双新：营业执照和房产证均未满6个月（银行不同认定不同）
折扣：也就是抵押率，评估价值的百分比，
二居：有没有其它房产
抽贷：资金不符合用途，贷款未到期银行要求归还贷款。
转贷：借款合同到期归还本金或是增加额度。
抵押人：房产持有人
借款人：可以是房产持有者的直系亲属
资质评级：银行内部玩的东西，通过综合资质进行评级，利率不同。
受托支付：常见于抵押经营贷，确保专款专用，（第三方账户）
过桥垫资：垫资结清按揭，或是中间转贷垫钱。
无还本续贷：借款合同到期，重新签订借款合同不需归还本金
购销合同：提交给银行，做资金收款专用，
抵押签字模式
在做中介的这段时间里，遇到很多人会涉及到抵押签字问题，下面和大家具体说一下。
婚前全款单独所有：可以单独签字
婚前按揭单独所有：需要老婆签字
婚后单独所有：全款按揭均需要双方签字
离异：需要做析产，产权清晰，离婚协议明确房产归属权。
找中介操作房产抵押贷款需要注意的细节问题
1：明确利率：部分中介虚报利率，在办理之前约定好抵押的利率，年利率月利率需要确定清楚，白纸黑字写清楚。
2：明确借款期限：不是授信十年就是十年的贷款，明确借款的期限和授信年限。
3：不要随便接受垫资：部分需要垫资的抵押人，最好是审批额度和利率确定了在进行垫资，最好是确定好额度和利率后，垫资费用包含在服务费里，这个坑很深后期专文介绍。
4：费用问题：只有一笔服务费，没有所谓的下户费，资料费等，任何费用都是变相的服务费。
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