坐标郑州，6年银行房产抵押经验。最近有些客户会拿一些内商或者安置房来问是否能办理抵押，接下来小编就给大家总结下关于房屋抵押贷款的一些因素。#贷款#
一、影响因素：
1、是否能够上市交易，如果不能上市交易的话，就不能做抵押贷款。
2、房屋的性质，是住宅，商住两用，办公用房还是别墅等，这几种类型都可以办理抵押贷款。
3、房龄，一般房龄在30年内的住宅都可以办理抵押贷款。超过30年的房子，那就看经营是否优质，或者是否考虑民间了。银行受理的，都是30年内的房子。
4、个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在万，经营贷一般最高万，超过万的，经营就不可包装了。消费贷的要求，之前有篇文章有介绍，大家如果想看的话，可以看消费贷的介绍。
5、个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。
二、抵押经营贷办理的条件：
1）房龄，一般不能超过30年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过30年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。
2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。
3）房屋性质，70年住宅、别墅、50年产权的商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。
4）借款人本人名下名下必须有经营，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的空壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。
三、郑州地区抵押经营贷产品的重要参数：
1）贷款利率，最低的3%左右，主要集中在3%-4.5%，高的也有5%，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。所以，具体的利息，要根据资质来决定的。
2）贷款年限，郑州抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。
3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要三年一归本。
4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额万，有少量银行1万，最高的可以做到0万。
5）贷款成数，最高可以做到10成，大部分集中在6-7成左右，具体成数和房屋的性质还有房屋年限有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。在这里小编也顺便将郑州的部分主流抵押贷款产品汇总一下，大家可以参考一下市面上有哪些相关产品：
产品一：经营贷授信10年，每3年归还一次本金，借随随还。年化：3.9%（月息3.2厘），受理30年内房产。
产品二：经营贷授信10年，每3年还一次本金，借随随还，年化4.35%-4.65%（月息3.5厘-3.87厘）受理20年内房产。
产品三：经营贷授信10年，每3年还一次本金，借随随还，年化4.7%-4.8%（月息3.9-4厘），授信20年内房产
产品四：经营贷授信10年，10年不规则还款，每年还5%的本金，最后一期把本金归还完。利息4.1厘，受理20年内房产。
产品五：消费贷授信10年，每3年还一次本金，随借随还。年化5.3%-5.7%,受理20年内房产，
关于抵押经营贷款，建议大家找专业的机构办理，不要盲目的去办理，尤其是自己办理非常麻烦，原因如下：
1、首先抵押经营贷款办理的周期会比较长，其次是需要的材料会非常多，然后就是有些材料可能还需要zuojia，所以做抵押经营贷款银行经理不一定会接待，因为一个银行经理做一笔抵押贷款本身业绩并不多，但是对于自己去办理的，客服经理还不敢收钱，所以为你办理会很麻烦，还不赚钱，将来如果出现逾期，扣的钱远比他赚的钱多。
2、很多客户会比较盲目的去注册壳公司，每家银行对于公司的要求都完全不同，包括营业范围，注册时间都有要求。因为还会涉及到上下游合同，不是单纯的注册一个壳公司就可以，注册了壳公司还需要去和下游合同的公司匹配，经常出现客户自己注册了公司用不了。最后白白浪费了时间和金钱。
3、一个行里的任务，远比你想象的要多。基本一个银行，里面都有十几家中介，他们来给客户经理打杂处理客户的问题，因为一个客户从签约到下户到放款再到归档，贷后，工作量不小，单单客户经理自己去做，那他们的任务根本完成不了，所以基本都是中介公司的驻点在行里完成客户的工作量。这样，能在有限的时间完成行里的任务。最后，我是郑州的伍月，有任何贷款方面的问题，都可以跟小编联系。
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