01老旧小区跟不上时代了
老小区真的有点跟不上这个时代了。感受最明显应该是停车位了。以北京为例，年北京常住人口万，小客车保有量是41万量，年北京常住人口.6万人，但小客车保有量已经达到了.5万量。20年间，北京市人口增加了55.8%，但小客车保有量却增加了14.5倍。老小区建成的时候，汽车完全不普及。但现在买辆车很容易，老小区停车难的问题尤为突出，总得要地方停车。小区就这么大，变个停车场出来不现实，现在很多老小区的做法是在当前的空地上划停车位，居民交停车费，但不保证肯定能停到。住老小区人对这点肯定很明显，有时候下班为了在周边找个停车位，得转二三十分钟以上。业主们素质参差，为了停车，发生口角的事也不少。再就是物业了，现在人买房都知道物业的重要性，特别是这次新冠疫情之后。当年的老小区，可能就每个正规的物业公司，你去看那些脏乱差的老小区，基本就是居委会在代管，招几个老人收点保洁费，稍微维持一下卫生就不错了。楼道里就是各种牛皮癣小广告。没有物业，涉及到社区公共部分的维修，邻里之间装修或改造问题，就容易扯皮。02时间线
老旧小区改造大致可分为三个阶段。年是起点，住建部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》出台，这是第一次的涉及老旧小区改造的文件。但当时的改造都是相对基础的改造，且不成体系，不成规模。年-年是试点总结阶段。年底，中央城市工作会议明确提出要有序推进老旧小区改造；年12月1日，住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，确定广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波为15个试点城市。这批试点，共改造老旧小区个，惠及5.9万户居民。年以来，老旧小区改造加速推进。年10月，住建部指导山东、浙江2省及上海、青岛、宁波、合肥、福州、长沙、苏州、宜昌8市开展深化试点工作，针对重点问题，经过大胆探索，形成了一批可复制可推广的经验做法。年4月14日，国常会明确年老旧小区改造目标，3.9万个小区，涉及居民近万户，比去年增加一倍。年7月20日，《意见》正式公布。03既是民生，更为增长
民生，主要是考虑到居住体验极差。现在回头看20年前，30年前盖的房子，很多都没法看了。那些老城区的老破小，水电网都露在外面，水表电表都没有分户，没有电梯，想象一下，老年人从1楼爬到6楼。小区环境也是一团糟，物业缺失，绿化基本没有，房租都上不去，各种小广告满天飞，市中心的“贫民窟”。增长则更为迫切，中国房地产市场规模将会长期维持在15万亿上下，新的增长点在哪里？过去5年是棚改，未来5年是老旧小区改造。与大拆大建，货币化安置的棚改而言，老旧小区改造相对“轻量化”：修复楼体，更新供水、排水、网络等公共设施，加装电梯，引入物业，新建停车场补充公共服务……据原住建部副部长仇保兴测算，老旧小区改造市场规模约5万亿元。但由于老旧小区改造不涉及“土地”，不涉及“拆迁补偿”，不会有明显的副作用，嗯，你们懂得……老旧小区改造将成为未来5年房地产的健康新动能。东部地区经济最发达，人口流入量最大，住房需求最迫切，但也是房地产市场最先进入存量市场的地区，报告显示，东中西部地区的待改造小区比例为约为5:3:2。04资金怎么来
无论是棚改还是旧改，没有钱不行。根据恒大研究院的测算，其中基础类改造平均成本为元/平米。而单个电梯加装成本为60万元/台，单个停车位成本为6万元，其中，单个小区提升类改造成本约万元。当年的棚改，有PSL（抵押补充贷款），利率低得惊人，地方城市直接借钱摆平棚改拆迁户，拆迁户走了，土地卖了再还当初借的钱。现在的老旧小区改造不这么玩了。年，广州越秀区仰忠社区改造工程，耗资万元，其中市级财政出资万元，区级财政出资万元，居民出资10万元。财政承担了99.7%的改造成本。年，北京市劲松北社区则探索出一条市场化改造之路。劲松一区和二区改造工程，引入社会资本愿景集团。愿景集团共投入多万元，而作为回报，他们获得劲松北社区公共闲置资产的运营权，将之打造成社区零售商业。不过，上述广州和北京的旧改项目，都太过典型。如广州那样，完全靠财政投入，是完全不现实的。现在老旧小区不仅仅是基础设施的改造，更重要的是完善和提升类改造。比如为老年人服务的设施，停车场，充电桩，物业服务，电梯，卫生服务站，便民市场，便利店等设施是需要配套的。以上才是更花钱的地方。完全依赖社会资本，也并不是所有的小区都有闲置资产来谈判。愿景集团正式完全承担了劲松北社区的上述改造工程，但整体回报周期超过10年，有多少企业愿意等10年以上，赚这种慢钱？所以，在资金问题上，意见明确总体原则是谁受益、谁出资。《意见》关于资金筹集的办法中，最值得转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjsbszl/9188.html
