考虑清楚自己的需求——自己的情况——选择匹配银行——评估房值及可贷金额——准备资料——下户——批复——签约——公证（部分银行不公证）——抵押——出他项权证——入库放款。
做一些非银行机构房产抵押会相对简单些，速度快些，甚至可以做到方天下款，今天不讲机构，先说银行房产抵押。
走银行标准件业务大概需要7-15天的周期，这里涉及的流程评值，初审，下户，（补资料）批贷，公证，抵押，出它项权证，入库抵押放款。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时间。所以周期可能会在长一些。
一些地方银行和部分四大行开通了线上业务，简化流程，放款速度，7天左右放款。比方说郑州银行，中原银行，平安银行，邮政银行，交通银行等可以做到这个周期。
仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间，可以做到下户后3天放款，类似于平安银行，把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批速度，甚至可以把签约公证抵押，安排到一天，不用出它项权利证书，拿到公证词，就可以放款了。有优点就有缺点，类似银行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户，利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。
翻回来再说这个流程，了解个人基本情况，匹配相关银行。后边的事情都是水到渠成，银行或者机构都会提示告诉你接下来该怎么走；最重要的还是选择合适的银行，适合自己的，这是难点。
有些客户对自己的资质比较自信，直接去银行申请贷款。结果批不过，或者资料不知道怎么准备，基本每个自己去的客户多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。
继续下面的问题，考虑好并抓住自己的问题点，直接去和银行客户经理沟通，会节省你很多口舌。因为以你的资质，自己去申请，应该会问到很多家的银行。
一、先说人
1-1年龄：普遍要求18-65岁之间。18-23之间一般需要父母共借，年龄太小社会能力还款能力不足。60-65之间一般需要子女共借。到了这个年龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避风险，。像浦发友利等银行最高可以做到70岁，房主年龄再大一些，直接考虑利息稍高一点的机构就OK。
还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说洛阳银行，农商行。
1-2婚姻：未婚的简单，不是超低龄，OK。或者考虑父母共借。
离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的银行会考虑夫妻间是否存在债务转移，高债务风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清晰，都拒接一些产权存在争议的房产，假设逾期，这些资产都是难以处置的。
再说已婚：会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上（离异情况）。已婚的配偶是否能知晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法律上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双方出面。单方违规，基本上没有几家银行敢顶这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证处都查了一批人，虚假资料骗贷，10年起步。
不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证处公证，其中一项叫强制执行公证。如逾期没有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍卖，处置变现资产。
还有一种情况，叫丧偶。（某人说这辈子没有离异，只有丧偶）。如果没有遗嘱公证的话，这个涉及七大姑八大姨一大圈人做放弃财产公证。举例：某人在国外，或者另一人不配合。这个很难。
1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行不愿意接的客户群体。他们是社会精英，某个阶层。一些大银行会把这批人视为优质客户。大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材，足疗店，KTV等，还有就是茶叶（这个有些人懂），然后高风险行业等
1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么样，作为我们行业从业人员，也并不能准确描述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者征信大厅打印。
三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否能还的上，是否有逾期风险。
逾期，普遍要求近2年内不能连三累六（近2年某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所有账户总计不能超过6次逾期），超了这么多家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理的，比方说洛阳银行对客户征信情况看的就相对宽松，单卡单账户不超连四累九。所有账户加在一起，连3累12。
查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借够，或者其他家就没批贷。有2个原因，要么，借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。所以不要频繁申请网贷，信用卡，这些操作都会在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用卡审批查询记录。
1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人/刑事案件
涉诉、借贷纠纷的好说，看情况，执行和失信人就算了，法院都不能把你怎么样，银行更不敢和你打交道了。
首先涉诉问题，如果说你起诉他人，且并无过错，没有翻案的可能性，那一般银行都是可以的，但是中原银行无论什么原因，只要历史有涉诉，那就不要考虑了，线上过不去。其他银行，一般都是可以提供情况说明上报的。
再说借贷纠纷，平常的原告，部分银行也是可以准入的，但是被告是绝对不可以的，你想啊，你都有欠钱不还被告的例子了，那银行也不是接盘侠啊，都是出来盈利的，所以这种不要考虑。
刑事案件，这个东西，基本毫无可能，但是之前确实做过银行的，这里就不说哪个银行了，万一被他们行看到，重新更新系统就完了。那个客户是民政局的一个老领导，因为贪污，被查到了，本来是要坐牢的，但是找了人，所以人就没进去，但是案底是一直在的，可以自己找了好几个银行，都不行，最后找到我们，我给他过了一个银行，银行系统竟然没查到客户有案底。然后就轻轻松松的贷了90万，月利息才3.2厘。
二、房产
2-1房屋性质，目前也就是标准的商品住宅好申请，像房改房，经适房，写字楼，商铺，公寓，别墅等，出手的话肯定没有住宅好出手，所以，住宅可做的银行的是最多的，只要是正常商品住宅，都是可以受理的，但是，房改房，经适房，也就只有四大行受理，写字楼，商铺，公寓就别说了，出手的时候税额比较高，所以能做的银行少，且成数一般只有5成。像厂房，科研用地，仓库，这种，目前郑州市场而言，除非真实经营的客户，中旅银行，华夏银行等做对公业务的银行受理，其他的，都不用考虑了。
2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，都成危楼了。普遍要求30年以内，一些银行标准是20年以内的。部分银行宽松，可以放宽到30年/40年。比方说农业银行，只要客户是真实经营，房龄放宽至40年，
2-3面积40平以上，基本这是最低要求。但是像中国银行，邮政银行，后台硬，只要贷款金额15万以上就做。
2-4共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方出面就可以了。但是房本上有四个人，那就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可以十几个人出面（存在非直系共借情况）。所以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且还是直系亲属+配偶。兄弟姐妹之间作为权利人的都难以处置。也只有少数银行做。
2-5是否有二抵/出租。这个考虑的是之前有没有做过二抵，现在还有没有抵押，有的话部分银行不接受有二抵的房产，还有房产是否出租，住宅类的，出租是需要出租人签承诺书的，内容就是一但房产需要执行，出租人放弃出租之类的话。如果是写字楼，商铺，那就禁止空置。因为本身这就不好拍卖，你还空置，证明这里出租率不高，出租率都不高，后期拍卖更没人买。
2-6二套房产，证明客户有足够的资产，足够完全的还款能力。同样，有些合作银行可以ps二套，有些银行可以不要求，有些可以全国二套房产都可以。
三、经营情况
一般房产抵押作为企业经营贷款用途，不能作为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不良嗜好消费（黄赌毒）所以银行这边基本要满足国家政策合规上的要求，也就是说，要有公司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的，金额偏小，最高w，而且利息最低4.5厘。超过万的部分，也是10年等额本金还款，压力大啊。
而且，经营贷，是银监会要求，既给银行下了任务，又要要求扶持中小企业。所以银行也很难做，抓的紧了吧，很多客户都不符合，完不成任务，抓的太松了吧，银监会又要查你。所以，你明面上得过得去。那就出现了中介，很多人反感中介，这个行业确实很多黑中介，但是也有一部分为客户考虑帮客户解决问题的客户的，存在即合理。
经营要求：营业执照注册满1年，部分要求满3个月
流水：要求基本上覆盖贷款金额的3倍。
企业工商网显示正常，无异常
这里可操作性东西有点多。非真实下户，非申请主体公司下户，充流水，做流水。这个我也没法说。就这样过了。有不明白的，可以私信。
就先到这吧，剩下的利息，还款方式，用途，后续再说。
最后，我是郑州金融师伍月，码字不易，你的“▲”就是给我的最好鼓励，感恩~
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