很多客户很早就买了房子，现在的市场价格也比以前高很多，所以很多人考虑做二次抵押贷款或者截断按揭再抵押。通过计算对比，我们应该如何选择呢？
先看一些案例。
案例一：1.优先考虑额度2.还款压力越小越好委托人张女士资金需求万元(夫妻双方资质都不错)，在西安有备用房，房产评估值万元，公积金贷款约万元(30年期)。根据张女士的情况，我给她做了如下贷款方案及对比，按最低利率5.65%计算。
先抵押批7成，审批通过后还清剩余公积金。
直接做2押
贷款金额
到手金额
月还款
截断再抵押
万（循环额度）
万
￥（年利率5.65%先息后本+0.2%本金）
公积金+银行
万（二抵）
万
利率7.35%先息后本。每月还款+公积金每月=
1、截断按揭并重新抵押。目前市场上利率最低的银行有10年期先息后本，年化5%。张女士共贷款万元，剩下万元用于还清剩余的万元公积金贷款。每月还款元。
这个产品介绍如下：尾款结清，每年不需要归本，可做十年期先息后本的银行！
2、目前西安市场二抵产品一般，目前最好的上班族产品是5.8%。此次操作后，张女士继续用每月公积金余额偿还贷款，不影响使用，同时每月只需支付利息即可偿还二次抵押。
本正品介绍如下：年9月20日二抵产品更新。
从这个方案中，我们可以知道，基于张女士的需求，她适合2次抵押。每月还完公积金后还款压力不大。虽然第一款是循环额度，利率只有5.65%，但是浪费了客户的公积金余额，还款压力比第二款大。
张女士的情况非常普遍，在年入手的房产，在经历了年的一轮疯涨后，其市值已经翻了一番，客户完全适合做一个二押产品。
案例二：优化利率，并能进一步多贷一点出来王先生的资金需求为万元，其房屋评估值为万元。他的夫妻工作单位都不错,。有万的房贷，还有一套空房。他的房产之前已经抵押了，但是利率和还款方式不好，利率高，贷款年限只等于15年的本息。现在他希望优化贷款，同时希望有更多的资金。
可贷金额
可贷金额
到手金额
抵押贷月供
截断再抵押
万
万+
（利率6.02%20年等额本息法）
之前银行抵押贷款
万等额本息15年
利率6.86%
.67
可以发现，王先生贷款多增加了万，利率优化到6.02%
所以：王先生就需要根据个人需求，进行精算及确定贷款方案。适合截断后再抵押。于是给出优化方案，且该款产品利率目前最低可以做到6.02%，20年等额本息法，成数最高75成（优质客户）所以看下来是一款比较适合王先生。
案例三：我做生意的，希望随借随还的产品客户王总做批发生意，经常需要资金进货周转，希望贷款产品用一天算一天，不用不收利息。
王总做批发生意，资金周转速度快，每月实际用款天数可能就10天左右，所以选择随借随还产品是非常适合王总的。按天计息，随借随还，不用不产生利息。
那么我们就给王总推荐了这个方案。
案例四：老人房子，希望能父亲名义贷出钱客户陆女士的父亲拥有一套房屋，估价万元，她希望以父亲的名义贷款，但买房不是以孩子的名义。贷款期限为15年。然后我们为客户设计了这个方案。
评估价
到手金额
抵押贷月供
老人房
万
万
（15年等额本息，利率6.37%）
老人房
万
万
（7年先息后本+7年等额本息，利率7.1%）
很显然第二种方式，还款月供最小，额度一样情况下。当然是选择7.1%先息后本产品为主
陆女士这次通过父亲名义抵押贷款，弥补了之前不能做接力贷的遗憾，在当前行情下不失为一种曲线救国且充分利用老人的办法之一。
何为二抵？二抵，就是不偿还原来按揭尾款，然后再追加一笔贷款。二次抵押的额度=房屋评估价*抵押率-剩余贷款本金。目前二抵银行产品利率为5%起做
何为截断按揭再抵押？截断再抵押，就是换家银行审批后将贷款一次性还清后，再将房子做抵押贷款。
可分为两种：
按揭中房产做截断
抵押中房产做截断
截断的本质是在扩大负债，提高杠杆比。
我曾经也提到过这个问题，他的建议是：
按揭截断再抵押，贷款金额一般要三倍于尾款；
抵押截断再抵押，一般两倍就够了。
由于现在房屋价格基数比较大，贷款金额较高，所以我们认为只要贷款金额两倍于尾款，就可以考虑将原来的贷款做截断再抵押。
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