在现实当中确实存在一种情况,就是法院在拍卖房子过程当中发现房子里面有租客,结果导致房子没法顺利进行拍卖。
看到这种情况之后,那些准备断供的人仿佛看到了希望,看到了曙光。
甚至有些人开始耍一些小技巧,在房子断供被拍卖之前,他们先把房子租给亲戚朋友,而且是长租,比如10年20年,对方一次性付清全款,如此一来就形成一个长约。
很多人以为这么做法院就不敢拍卖房子,因为你要保护租客的利益。
在这我们只能说有时候聪明反被聪明误。
在出现断供之后,将房子长租貌似是一个明智的做法,但其实并不代表着法律拿房子没办法。
而且从现实来看,这种做法根本行不通。
首先大家要先认清抵押权和出租权的优先顺序。
很多人笼统地以为,只要房子租出去,法院就不敢拍卖房子,这完全是对法律不熟悉。
至于断供的房子会不会被拍卖,要看抵押权和租赁权哪个先出现。
一、已经出租的房子不能被拍卖的情况。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题第六十五条提到,抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
根据这条规定,如果房子在没有任何抵押之前,已经租赁给租客,之后业主才拿房子去做抵押,而且在抵押断供期间租赁合同还在有效期内,那法院就不能随便拍卖这个房子,要首先保证租客的利益。
但这种情况也不是绝对的。
针对这种漏洞,其实这几年我国的法律已经越来越完善,目前法律在实践的过程当中对那些已经出租的房子会有另一种处置方式。
一种是承租人可以优先买下被拍卖的房子;
另一种是只要债权人能够为承租人找到替代的方案,比如帮他们寻找新的地方租住,并承担由此产生的搬家费;或者承担一定的损失赔偿,同样也可以让他们搬出去,然后再把房子拍卖出去。
从现实来看,即便出租权在先,抵押权在后,但银行等一些债权人仍然会通过跟承租人协商,给他们支付一定的费用之后让他们搬走,最终实现对房子进行拍卖的目的。
二、已出租房子不影响法院正常拍卖的情况。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题相关规定,第六十六条也提到,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
这意味着如果房子早就抵押出去,在抵押权没有解除之前,业主又把房子租给租客,那抵押权人是可以申请法院进行拍卖的。
而目前很多人买房都是直接办理的按揭贷款,一办理就是二三十年,所以大多数断供的房子其实都是先有了抵押权,然后再把房子租出去。
因此对于绝大多数断供的房子,银行都可以申请法院对其进行拍卖。
只不过这种情况拍卖会给租客造成一定的利益损失,至于这种利益损失应该由谁来承担,要看不同的情况。
第一种情况、抵押人(业主)将已抵押的财产出租时,如果抵押人(业主)未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;
第二种情况、如果抵押人(业主)已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。
由此可见,如果房子断供了,银行总有办法把房子卖出去,不管抵押权先于出租权还是抵押权后于出租权,想要拍卖房子,其实并不是什么难事。
所以在房子断供之后想通过签约长租避免房子被拍卖根本不现实,这种做法反而有可能聪明反被聪明误。
一方面是对于有租客的房子,法院在拍卖的过程当中会产生额外的费用,这些费用最终还是会算到业主身上去,由业主自己承担。
另一方面房子在拍卖的过程,能够拍卖多少价格,除了跟房子本身的价值有关之外,跟房子是否有租赁也有一定的关系。
假如一个房子里面有租客,当拍卖人了解到这个信息之后,房子的拍卖价格肯定会大幅下降,比如原来万的房子能够拍个80万,但拍卖人发现里面有租客之后不愿意拍了,最后有可能继续下调价格,最终只能拍个70万甚至更低。
说不定拍卖完房子之后都不足以偿还银行的贷款,到时不足以偿还的部分银行还会继续要求业主进行赔偿。
因为银行贷款跟抵押是分开的,假如抵押物不足以偿还银行的贷款,剩余的欠款仍然需要借款人进行偿还。
转载请注明:http://www.0431gb208.com/sjszjzl/8535.html