从今年初以来以来，楼市的各种利好不断，特别是房贷利率一降再降，有的城市首套利率甚至降到3.7%。
想来有的购房者首套达到6.25，现在都降到3.9了！房贷近2%的降幅，让前几年高房价、高利率站岗的“冤种”很难受，“热闹是首套的，存量啥都没。”
比如之前就有购房者说“真希望有关部门也能为我们考虑一下，早日出台存量房贷利率下调的政策。在去库存的同时，能不能把之前买过房子的人也覆盖进来，减轻一下我们的生活压力，毕竟我们也是为城市发展做过贡献的。”
关于存量房贷，相信不止上面这个，几乎所有的买房人都在想，存量房贷利率什么时候能降？大环境在这，现在还贷，真的是越来越难了。
为此，不免有人呼吁：存量房贷利率是时候也该降一降了。
01
如果盘点一下重庆今年房贷利率变化，估计不少去年上车的买房人哭晕在厕所。
过去几年，受行情还不错的影响，楼市卖得都还不错，因此重庆房贷利率都还是不低的，一般都在5.5-6.2之间。
然而到今年，房贷利率急转直下。
3月，重庆房贷利率松动，首套在5.5左右；
4月，部分银行首套5.2%，二套5.4%；
5月，首套房贷利率最低能至4.6%，跌至“4”字头；
6月，首套房贷利率下限4.25%，跌回7年前，二套下限5.05%；
8月，商贷执行下调20个基点，首套4.1%，二套4.9%，创下了历史新低；
今年10月，公积金利率下调，首套5年期以上利率降至3.1%。
细看下来，其实重庆首套商贷利率从去年差不多跳水近1.5-2%，去年近6%的房贷利率上车的“冤种”太恼火了。可以算一下，同样贷款万元，房贷利率6.1%VS房贷利率4.1%，每个月月供差不多近的差距，利息相差约45万。
虽然基准利率会跟着下降，但是买房时的加点，却不会跟着基准利率一起下降。
所以高位站岗的购房者想方设法提前还贷、什么“经营贷”“商转公”等，就是为了降利率。但这些有一定的条件限制，不是谁都能用。
再加上现在购房者面临的经济压力不小，因此呼吁存量房贷利率下调的声音就出来了。前段时间就有消息称，前期房贷利率5.88%及以上的，或有望执行最新贷款利率。
目前银行方面没有什么消息，不过，对于存量房贷利率下调这事，还是值得讨论的。
02
据央行官方数据统计，截止年末，全国个人住房贷款总额为38.3万亿元。按照《中国城镇居民家庭资产负债调查报告》显示，中国有43.4%的城镇用户背负住房贷款，按照目前城镇居民大约2.43亿户来计算的话，那么国人承担房贷人口约有1.05亿户。
这是一个相当巨大的群体了，如果能够针对超过5%以上的房贷利率打个折，也许可以变相去一下库存量，缓解一下。
再从银行方面来看，前段时间工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行相继披露年的半年报，据统计，六大行今年上半年的营业收入超1.94万亿，同去年上半年的营收相比增长5.22%。六大行今年上半年的净利润.71亿，同去年上半年的净利润相比增长6.03%。按照半年.5天计算，六大行每天的利润是36.89个亿！
买房人为银行的收入做出了多大的贡献啊。
在目前全国房贷利率全面下行的背景下，是时候需要对存量高利率采取行动了。其实，存量房利率打折这种情况也不是没有先例的。
在年金融风暴时期，除了有名的4万亿，还有在存量房贷上对既有买房者的善意：为了刺激消费、提升经济，存量房贷利率就打过7折，年中国存量房贷实际利率水平从前一年的5.94%降到了4.55%。
年存量房贷利率调整是从建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行开始的，不过当时调低存量房贷利率也是有要求的，大多为“未违约、两年内逾期2次以内”，这对于大部分按时还月供的基本都能符合要求。
所以，看到过去也出现房贷利率打折，现在的部分高存量房贷者心里更苦，也更加盼望着存量房贷利率的降低。
03
个人认为，在楼市的措施里也可以有存量房贷打折这一项，毕竟现在有好几亿的人身上都背着存量房贷。房贷的压力，让很多人没有余钱去消费，没有消费经济就无法回暖。
央行报告显示，年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元。
如果“连本带息”算下来，最终国内个人房贷要偿还的总额为92.39万亿，利息占比直逼42.5%。（注：按照房贷利率4.1%、偿还30年计算）
再看看央行发布调查显示，国人家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
换而言之，不少人的资产与房地产深度捆绑，房贷支出占家庭总负债的七成。
可以说强大的住房贷款压力，正在摧毁年轻一代，也在摧毁消费根基。
而且就目前的楼市来说，存量房贷数量一定远大于新增房贷数量，因此惠及存量房贷一定比惠及新增房贷来的见效更快。
因为无论现在房贷利率再低，开发商项目优惠力度再大，别说大家有无购置房产的钱了，相信很多人压根就没有多余的存款来消费。每个月的还款日一到，看看负债和房贷，目前的房贷利率就算再合适，也会忍住购置房产，忍住消费。再加上很多人现在对未来的收入预期不足，在较高的存量房贷压力之下都开始考虑要提前还贷了。现在存款利息降了这么多，贷款利息一直在高位，家庭收入锐减，负担其他生活成本压力很大，又谈何消费？没有消费实体企业只能继续苟延残喘！
如果这时能够给存量房贷打折，让让利，或许会让现在低迷的楼市有一些改观，毕竟现在的楼市一边是没人贷款买房；另一边，是房子现在严重积压卖不出去。
在新增房贷利率加点大幅下调的情况下，存量房贷利率加点同步下调是合理诉求，更或者是刺激当下经济消费的一种必要的手段。
不过值得注意的是，有关存量房贷打折的观点，因为银行存量房贷业务金额非常庞大，想要当作普惠政策放开也并不容易。可能在我们看来，降低贷款利率无非就是银行少赚点儿钱，不过后面可能引发的金融系统的危机也是存在的。
近期提前还贷潮，已让部分银行倍感压力，不管是线上还是线下还款都有一定推迟。而且提前还贷，很多银行还有不低的违约金。
更为重要的是，如此庞大的群体要打折的话，其数额是巨大的，5.88%甚至6%的利息都吃到嘴里了，你让人家吐出来，个人认为这个还是非常考验人心。
04
说了这么多，下面来点实际的目前可实现的降低高房贷利率的办法：
第一，转经营性抵押贷款。
这个也是市面上宣传得比较多的，利率降低，利息减少，贷款期限缩短，月供减少。这个方法有一定风险，抵押贷款到期后无法续约的话需要一次性归还本金，在常规抽查中如果新增了过高负债、征信逾期严重、经营实体消失等情况也会面临催还本金，并不适合普通购房者。比较适合短期用款、资金实力较为雄厚的。
第二，转利率较低的按揭贷款。
利率降低，利息减少，贷款期限缩短，月供不变或微增。这个方法比较适合收入稳定目前能承担常规月供的购房者，不过这个貌似只有极少部分城市支持，也不大现实。
第三，转公积金贷款。
利率降低，利息减少，贷款期限不变，月供减少。最后的这个方法无疑是最好的，但最为重要的是你要有公积金，而且重庆目前商转公需要满足首房首贷、商贷满一年的条件，并且目前单人公积金贷50万，夫妻双方公积金贷万，多孩家庭可每个人增加10万额度。
当然了，最直接、便捷的方法就是提前还款，不过现在银行对于提前还款都有一定延迟。另外就是“带押过户”，目前重庆已经有先例，不需要提前还款，就能轻松“带押过户”，但这个是针对二手房，而且感觉优势并不明显。
其实对于普通购房者来说，最为靠谱的还是商转贷和提前还款。
总结
虽然个人估计降低存量房贷利率这个消息的真实性并不大，但还是真心希望存量住房贷款可以与新增住房贷款保持一致，毕竟现在老百姓的经济焦虑真的太大了，而且后期的新增住房贷款利率大概率还是要下调的。
不过也不能说这个消息就一定是不真实的，就目前的房地产市场状况来看，降低购房者成本的救市措施依然还会延续。当然，可能不求和当前贷款利率一致，至少打个7折，8折足以安慰购房者，虽然可能性也比较小。
你觉得存量住房贷款利率会下调吗？
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